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メルマガ「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
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　◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2011年2月23日 No.158-3
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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

今日、近畿は昼間は暖かく４月並の陽気でした。

少しずつ季節が変わる気配がしています。

季節に置いていかれることなく
少しずつ積み重ねていきましょう～


………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→　悠々先生の過去問題解説
日→→→　一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます！

どうぞお楽しみに(^_^)

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今日からは、前回までと同じく平成18年度本試験から
【法令上の制限】分野の問題をみていきたいと思います。

まずは「問17」です。

「問１７」
国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に
関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


はい、まず全体の設問をみていきましょう！

第23条云々なんぞは、気にする必要はないですぞ～
ようは、「事後届出」ですね！

そして、捜すのは、“正しいもの”ですから、“正しい”というあたりに
大きく○をつけて、今から１～４の中で、○を捜すんだときちんと意識しておきましょう！



では、１です。

１　土地売買等の契約を締結した場合には、
当事者のうち当該契約による権利取得者は、
その契約に係る土地の登記を完了した日から起算して2週間以内に、
事後届出を行わなければならない。


まずは、ワードチェックをしましょう！
きちんと、ワードチェックを行うことで、問題を解く上で、
いらない部分を切り捨てて、必要な部分を見極めていくのですよ～

「土地売買等の契約」「権利取得者」「登記を完了した日」「2週間以内」

はい、まず「土地売買等の契約」ときていますから、まともに「届出」が必要ですね。

次は、「権利取得者」
契約当事者のうち、事後届出は、権利取得者のみが、
届出することになっていますから、ＯＫですね。

ちなみに、事前届出なら、契約当事者の両方が届出ですよ！

そして、期限ですね。うん、2週間はいいんですが、いつからでした～？

「登記が完了した日から・・・」？

ちがいますね。
もっと、単純に、“契約締結の日”からですね。
所有権の移転登記は、義務ではないから、それを期限にすると、
「私は登記しません！」な～んて、ケースでは、届出をしてこなくなりますもんね。

よって、１は×となります。

この部分は、かなり基本知識ですから、しっかり抑えておきましょう！


次に２にいきましょう。

２　注視区域又は監視区域に所在する土地について、
土地売買等の契約を締結しようとする場合には、国土利用計画法第27条の4又は
同法第27条の7の事前届出が必要であるが、当該契約が一定の要件を満たすときは
事後届出も必要である。

はい、ワードチェックをしましょう！


「注視区域、監視区域」「土地売買等の契約」「事前届出が必要」
「一定の要件」「事後届出が必要」

いきなり、注視区域、監視区域ときましたね～

全体文では、“事後届出”しかなかったので、「あれ～」って感じですね。
こういうとき、本番の試験のときは、どうなると思います～！？
うん、とりあえず、あせりますよ～（苦笑）
だから、まず落ち着いて・・・冷静に・・・

「事後届出とちゃうのん～？なんで、注視区域なのよ～」
とツッコミの1つも入れましょう！（笑）

で、１と同様「土地売買等の契約」ですから、“届出の対象”ですね。
もちろん「事前届出」が必要ということで、ここまでいいですね～
まっ全体文にもあったように条文NO.ここでは、
「国土利用計画法第27条の4又は同法第27条の７」は、無視しましょう！！

次の、“事前届出”だけ、チェックできれば、いいのですから～
まぁ“事前届出”は、4～5年に1回しか、出題されないので、
必ずしも、優先的に抑える箇所ではないんだけれど、基本的な事項はしっかりチェックです。
要は、売買価格などが、上昇気味のエリアでは、契約締結前に、“価格”や“利用目的”を
届け出させて、不適当であれば、勧告してくるってことですよね～
まっ勧告できる制度がある以上、“契約締結後”に、“事後届出”をさせる流れにはならないですね。

設問の方は、「一定の要件」を満たすときは、「事後届出」も必要となっていますね。
もちろん、こんな規定はありませんね。

よって、×です。

まぁ典型的な“ウソ問題”です。
“一定の要件”なんていうもっともらしいワードをくっつけて、
受験生を混乱させようという悲しい（？）発想です。

ただ、事前届出の知識でもう一つ自信がない場合は、何か・・・
そのぅ・・・×ってしにくいですね。

多分、「自分が知らないだけで、実は、そんな規定もあるのかも・・・（汗）」
って考えることもあるでしょうね。

うんうん、その場合はどうしましょう？うん、こうしましょう！（笑）

これ以上、考えても、時間がもったいないですから、△にしましょう！！

そして、パッと気持ちを切り替えて、次に進むのです！（^-^）


次は、３ですね！！

３　都道府県知事は、事後届出があった場合において、
その届出書に記載された土地に関する権利の移転等の対価の額が
土地に関する権利の相当な価額に照らし著しく適正を欠くときは、
当該対価の額について必要な変更をすべきことを勧告することができる。


はい、ちょいと長めですね。しっかりワードチェックをしましょう！

「知事」「事後届出」「対価の額」「著しく適正を欠く」「必要な変更」「勧告」


はい、国土法におけるお上（カミ）は、知事ですね～
事後届出において、知事が、「対価の額」についての「勧告」ができるかどうか？
っていう内容ですね。
これは、基本事項ですぞ～
きちんと抑えていますか～？

事後届出においては、“利用目的”についてのみ勧告されるのであって、
“価格”については、勧告されませんね。

これがわかっていれば、即×ができるのではないですか～？

なにしろ、契約が終わった後のことですから、勧告するにしても、
“これから”のことになりますよね。
だから、“利用目的”だけなんですよ～

じゃあ、“価格”の扱いは～？
ちょいと混乱しそうだけど、“届出”そのものは必要なんですよ～
でも、契約が終わった後だから、今さら価格については何も言えないですよね～
よって“価格”について勧告されるのは、“事前届出”だけなんです。
「3,000万円はちょっと高いな～2,500万円くらいにならんか～」
てな具合ですね。

で、事後届出でも、取引価格は、統計上、ファイルしておいて、価格が上昇してきたら、
注視区域や監視区域に指定するっというような
使われ方をします。
しっかり区別しておきましょう！！


最後に４です。

４　事後届出が必要な土地売買等の契約を締結したにもかかわらず、
所定の期間内にこの届出をしなかった者は、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。

はい、ワードチェックをしましょう！

「事後届出」「土地売買等の契約」「届出をしなかった者」
「６月以下の懲役又は100万円以下の罰金」

はい、これは、単純明快な流れですね。事後届出をしなきゃならないのに、
届出をしなかったということですよね。

これはどういうことになります～？
うん違反ですね。国土法違反ですよ～（苦笑）ですから、罰則もついてくるってことですね。

で、内容は～？

「６月以下の懲役又は100万円以下の罰金」ですね。

国土法での罰則は、ここだけですから、しっかり抑えてください。

ちなみに関連知識ですが・・・
知事の勧告を無視して従わなかったらどうなります～？

罰則は～？はい、ありませんね。
じゃあなんで～？

“勧告”は、行政指導の一種で、拘束力をもたないですね。
だから、無視されても、知事はその業者を罰することができないのです。
できるのは、“公表”という中途半端な行為だけですね。

はい、しっかり区別しておきましょう！
では、１から４までどうなりましたか～？

１、×　２、△　３、×　４、○

正しいのは～？はい、４ですね。

たとえ、２を△にしても、正解を出すには特に影響はないですぞ～
悠々とやっていきましょう！（^-^）


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