2010年12月29日
【平成18年度問38】悠々先生の過去問題解説
この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
～てっとり早く合格しよう～ を転載しています。
＞＞宅建合格フルセット～宅建合格には苦手分野は捨てるべし～
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
～てっとり早く合格しよう～
2010年12月29日 No.150-3
☆バックナンバーは下記URLから。
http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
こんばんは、宅建講師の悠々です。
今年も残すところあと3日となりましたね。
年賀状作成や大掃除と行事も用事で大変だと思いますが
やり残したことのないように、頑張りましょう！
メルマガの方は12/31と1/1はお休みを頂きますが
それ以外は配信いたしますので、ご活用くださいませ！
………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題
というメニューでお送りしていきます！
どうぞお楽しみに(^_^)
………………………………………………………………………………
今日は、宅建業法「問38」ですね。
「問 38」
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、
宅地建物取引業者である買主Ｂと建物の売買契約を締結する場合における
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
売主（業者Ａ）⇒⇒⇒買主（業者Ｂ）
業者Ａが、自ら売主となって、
業者である買主Ｂに建物を
売買するということですから～
はい、8種類制限の業者間取引での
適用除外のケースとなりそうですね。
で、違反するものは・・・ということで、
大きく×をしておきましょう！
では、1つずつ見ていきましょう。
まず、１です。
１ ＡはＢと売買契約を締結し、代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。
はい、ワードチェックをしましょう。
「10分の3の金額」「手付」
ＡはＢとの契約で、代金の10分の3の
額の手付を受領したということですね。
本来、業者が自ら売主の8種類制限では、
手付の額は、売買代金の10分の2（20％）
までという制限がありますね。
では、ここでの設定はどうでした～？
はい、業者間取引ですね。
ということは、手付の額の制限は、
一切、適用されませんので、違反
にもなりません。
よって、１は○になります。
では、２です。
２ Ａは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の
建築確認を受ける前にＢと売買契約を締結した。
ワードチェックをしましょう。
「新築分譲マンション」「建築確認を受ける前」
「契約を締結」
はい、これは、マンションの分譲で、
建築確認を受ける前に、契約を締結
したということですね。
ということは、テーマは、
“契約締結時期の制限”
ですね。
はい、これは、8種類制限に
ありましたか～？
タ・ク・ソン・テ・カ・テ・カツ・ショ
ありませんね～（笑）
ということは、
8種類制限や業者間取引に関係なく、
普通に、業法が適用されるわけですよね。
じゃあ基本のルールに戻りましょう！
建物の契約締結の時期の制限の場合は
どんなルールになっていますか～？
はい、“建築確認”を受けていないとダメ
ですよね。
ちなみに、土地の分譲であれば、
“開発許可”や“宅地造成許可”を
受けていないと契約はできないですね。
はい、関連知識もまとめておきましょう！
契約締結時期の制限は、
広告開始時期の制限とほぼ同じです。
広告を見て、その物件を気に入った人が、
誰よりも早く、その日のうちに、契約
できるように“日”を揃えています。
で、2つの制限で、異なるのは、1ヶ所、
貸借の場合です。
建物を例にあげると、
建築確認を受けていなくても、
貸借の契約はできるけれど、
広告はアウトなんですよね。
この違いは～？？
元々、未完成物件（建物）の場合、
契約を交わしても、本当にそれが
計画どおりに完成するかどうかわからない
ですよね（汗）
そこで、建築確認を受けたとなると、
行政が、その建築にお墨付きを与えたような
ものだから、買主も安心して、買えるわけです。
ただ、貸借でいうと、こんな軽いケースも！
Ａ「Ｂさん、今年は田んぼは作らないの～？」
Ｂ「もう、腰が痛くてね、だから、田んぼを
やめて、来年は、賃貸マンションを建て
ようかと思って～」
Ａ「この辺は、市街化区域だから、それが
いいかもね～じゃあ、うちの息子が来年
結婚するので、ぜひ借りたいわ～」
Ｂ「まだ、建築確認とかもしていないんだけど」
Ａ「いいですよ～もし、建築確認が通らな
かったり、マンション建築が白紙にな
っても、気にしなから～」
Ｂ「そう、じゃあ契約だけ、先にしておく～
いつもの賃貸の業者さんに手続きお願い
しておくわ～」
ちょっと長くなりましたが、いかがですか～？
隣近所で、いかにもありそうな会話でしょう！？
で、こういったケースを法律は認めているのです。
だから、貸借の契約は、建築確認の前でも
ＯＫなんですね。
ただ、広告までやっちゃうと不特定多数に
被害が広がってしまうおそれがありますよね。
さっきの話しで、建築確認が通らなかったら、
なんて場合も、近所付き合いの延長だからこそ、
許されるのであって、見知らぬ者同士で
あれば・・・やっぱりもめますよね～（汗）
よって、広告は不可となります。
はい、この違いをはっきり区別しておきましょう！
設問の方は、建築確認を受ける前に締結したのは、
売買契約だから、もちろん違反します。
次は、３ですね！！
３ Ａは自己の所有に属しない建物について、Ｂと売買契約を締結した。
まずはワードチェック。
「自己の所有に属しない建物」「契約を締結」
はい、自己の所有に属しない物件の売買ですね。
これは、8種類制限に入っていますか～？
はい、ありますね！！
トップバッターの
「他人物売買（未完成物件も対象）」
に該当しますよね～
で、業者間取引は、適用除外ですから、
契約の締結～もちろんＯＫです。
違反しないから○ですね。
はい、秒殺ですよ！！（笑）
では、最後に４です。
４ ＡはＢと売買契約を締結する際、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした。
まずはワードチェックから～
「瑕疵担保責任を負わない旨の特約」
今回は、何と1つだけです～（笑）
はい、瑕疵担保責任がテーマですね。
これは、8種類制限にありましたか～？
おっありました！！（笑）
「瑕疵担保責任についての特約の制限」
ですね。
で、業者間取引だから適用除外ですね。
ということは・・・
どうなりますか～？
はい、民法の規定に戻るわけです。
そして、民法では、元々、
「瑕疵担保責任を負わない旨の特約」
は、可能ですよ～
これはしっかり抑えておいてください。
よって、４は、違反しないので、○と
いうことになります。
はい、[問３８]の正解は、
「違反するもの」、「×」は、
２ということになりますね。
8種類制限の基本問題ですから、
きっちりまとめておきましょう！（^-^）
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに～
※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝
本日のメルマガ、お役に立てましたら
ポチっと、ワンクリック応援お願いします！
皆さんの応援が、メルマガを続ける活力です(^^)
人気ブログランキング
「資格・スキルアップ ブログランキング 」
http://blog.with2.net/link.php?659718
※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
メルマガの内容や宅建学習で疑問点があれば
takken@office-oto.com
までお気軽に！
2営業日以内に返信します！
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
====================================================================
☆発 行：office-oto(オフィス 音) http://office-oto.com/oto.html
発行責任者：代表 綿谷 玲 Mail info@office-oto.com
★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々
http://www.life-shine.net/youyou/
●購読解除はこちらから
http://watatani.net/neo/d.php?1_3ykpok9owdyuaki896pb
▼オフィシャル ブログ
15歳、宅建に挑戦！」 http://takken-harusame.office-oto.com/
Copyright(C)office-oto Ltd.2008
====================================================================
宅建合格には苦手分野は捨てるべし！
過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)
マル合格資格奪取! FP(ファイナンシャルプランニング)技能検定試験2級・3級
メルマガ「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
～てっとり早く合格しよう～ を転載しています。
＞＞宅建合格フルセット～宅建合格には苦手分野は捨てるべし～
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
～てっとり早く合格しよう～
2010年12月29日 No.150-3
☆バックナンバーは下記URLから。
http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
こんばんは、宅建講師の悠々です。
今年も残すところあと3日となりましたね。
年賀状作成や大掃除と行事も用事で大変だと思いますが
やり残したことのないように、頑張りましょう！
メルマガの方は12/31と1/1はお休みを頂きますが
それ以外は配信いたしますので、ご活用くださいませ！
………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題
というメニューでお送りしていきます！
どうぞお楽しみに(^_^)
………………………………………………………………………………
今日は、宅建業法「問38」ですね。
「問 38」
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、
宅地建物取引業者である買主Ｂと建物の売買契約を締結する場合における
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
売主（業者Ａ）⇒⇒⇒買主（業者Ｂ）
業者Ａが、自ら売主となって、
業者である買主Ｂに建物を
売買するということですから～
はい、8種類制限の業者間取引での
適用除外のケースとなりそうですね。
で、違反するものは・・・ということで、
大きく×をしておきましょう！
では、1つずつ見ていきましょう。
まず、１です。
１ ＡはＢと売買契約を締結し、代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。
はい、ワードチェックをしましょう。
「10分の3の金額」「手付」
ＡはＢとの契約で、代金の10分の3の
額の手付を受領したということですね。
本来、業者が自ら売主の8種類制限では、
手付の額は、売買代金の10分の2（20％）
までという制限がありますね。
では、ここでの設定はどうでした～？
はい、業者間取引ですね。
ということは、手付の額の制限は、
一切、適用されませんので、違反
にもなりません。
よって、１は○になります。
では、２です。
２ Ａは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の
建築確認を受ける前にＢと売買契約を締結した。
ワードチェックをしましょう。
「新築分譲マンション」「建築確認を受ける前」
「契約を締結」
はい、これは、マンションの分譲で、
建築確認を受ける前に、契約を締結
したということですね。
ということは、テーマは、
“契約締結時期の制限”
ですね。
はい、これは、8種類制限に
ありましたか～？
タ・ク・ソン・テ・カ・テ・カツ・ショ
ありませんね～（笑）
ということは、
8種類制限や業者間取引に関係なく、
普通に、業法が適用されるわけですよね。
じゃあ基本のルールに戻りましょう！
建物の契約締結の時期の制限の場合は
どんなルールになっていますか～？
はい、“建築確認”を受けていないとダメ
ですよね。
ちなみに、土地の分譲であれば、
“開発許可”や“宅地造成許可”を
受けていないと契約はできないですね。
はい、関連知識もまとめておきましょう！
契約締結時期の制限は、
広告開始時期の制限とほぼ同じです。
広告を見て、その物件を気に入った人が、
誰よりも早く、その日のうちに、契約
できるように“日”を揃えています。
で、2つの制限で、異なるのは、1ヶ所、
貸借の場合です。
建物を例にあげると、
建築確認を受けていなくても、
貸借の契約はできるけれど、
広告はアウトなんですよね。
この違いは～？？
元々、未完成物件（建物）の場合、
契約を交わしても、本当にそれが
計画どおりに完成するかどうかわからない
ですよね（汗）
そこで、建築確認を受けたとなると、
行政が、その建築にお墨付きを与えたような
ものだから、買主も安心して、買えるわけです。
ただ、貸借でいうと、こんな軽いケースも！
Ａ「Ｂさん、今年は田んぼは作らないの～？」
Ｂ「もう、腰が痛くてね、だから、田んぼを
やめて、来年は、賃貸マンションを建て
ようかと思って～」
Ａ「この辺は、市街化区域だから、それが
いいかもね～じゃあ、うちの息子が来年
結婚するので、ぜひ借りたいわ～」
Ｂ「まだ、建築確認とかもしていないんだけど」
Ａ「いいですよ～もし、建築確認が通らな
かったり、マンション建築が白紙にな
っても、気にしなから～」
Ｂ「そう、じゃあ契約だけ、先にしておく～
いつもの賃貸の業者さんに手続きお願い
しておくわ～」
ちょっと長くなりましたが、いかがですか～？
隣近所で、いかにもありそうな会話でしょう！？
で、こういったケースを法律は認めているのです。
だから、貸借の契約は、建築確認の前でも
ＯＫなんですね。
ただ、広告までやっちゃうと不特定多数に
被害が広がってしまうおそれがありますよね。
さっきの話しで、建築確認が通らなかったら、
なんて場合も、近所付き合いの延長だからこそ、
許されるのであって、見知らぬ者同士で
あれば・・・やっぱりもめますよね～（汗）
よって、広告は不可となります。
はい、この違いをはっきり区別しておきましょう！
設問の方は、建築確認を受ける前に締結したのは、
売買契約だから、もちろん違反します。
次は、３ですね！！
３ Ａは自己の所有に属しない建物について、Ｂと売買契約を締結した。
まずはワードチェック。
「自己の所有に属しない建物」「契約を締結」
はい、自己の所有に属しない物件の売買ですね。
これは、8種類制限に入っていますか～？
はい、ありますね！！
トップバッターの
「他人物売買（未完成物件も対象）」
に該当しますよね～
で、業者間取引は、適用除外ですから、
契約の締結～もちろんＯＫです。
違反しないから○ですね。
はい、秒殺ですよ！！（笑）
では、最後に４です。
４ ＡはＢと売買契約を締結する際、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした。
まずはワードチェックから～
「瑕疵担保責任を負わない旨の特約」
今回は、何と1つだけです～（笑）
はい、瑕疵担保責任がテーマですね。
これは、8種類制限にありましたか～？
おっありました！！（笑）
「瑕疵担保責任についての特約の制限」
ですね。
で、業者間取引だから適用除外ですね。
ということは・・・
どうなりますか～？
はい、民法の規定に戻るわけです。
そして、民法では、元々、
「瑕疵担保責任を負わない旨の特約」
は、可能ですよ～
これはしっかり抑えておいてください。
よって、４は、違反しないので、○と
いうことになります。
はい、[問３８]の正解は、
「違反するもの」、「×」は、
２ということになりますね。
8種類制限の基本問題ですから、
きっちりまとめておきましょう！（^-^）
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに～
※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝
本日のメルマガ、お役に立てましたら
ポチっと、ワンクリック応援お願いします！
皆さんの応援が、メルマガを続ける活力です(^^)
人気ブログランキング
「資格・スキルアップ ブログランキング 」
http://blog.with2.net/link.php?659718
※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝※＝
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
メルマガの内容や宅建学習で疑問点があれば
takken@office-oto.com
までお気軽に！
2営業日以内に返信します！
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
====================================================================
☆発 行：office-oto(オフィス 音) http://office-oto.com/oto.html
発行責任者：代表 綿谷 玲 Mail info@office-oto.com
★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々
http://www.life-shine.net/youyou/
●購読解除はこちらから
http://watatani.net/neo/d.php?1_3ykpok9owdyuaki896pb
▼オフィシャル ブログ
15歳、宅建に挑戦！」 http://takken-harusame.office-oto.com/
Copyright(C)office-oto Ltd.2008
====================================================================
宅建合格には苦手分野は捨てるべし！
過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)
マル合格資格奪取! FP(ファイナンシャルプランニング)技能検定試験2級・3級
Posted by コレチャ at 22:37│Comments(0)
│宅建合格には苦手分野は捨てるべし！
画像一覧 
