この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
　　　　　　　～てっとり早く合格しよう～　　を転載しています。

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　◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
　　　　　　　～てっとり早く合格しよう～
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2010年12月8日 No.147-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


師走に入り慌ただしい気分になってきました。
我慢していた(^_^;)コートも出しました。

職場近くの学校ではノロウィルで学級閉鎖になったそうです。
体調管理には気をつけて、ペースを守り、
来年の宅建試験に向けて、一日一日を積み重ねていきましょう～


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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→　悠々先生の過去問題解説
日→→→　一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます！

どうぞお楽しみに(^_^)

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今日は、宅建業法「問35」ですね。


「問　35」
　宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に
関する次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。

全体文を見ると、ズバリ重要事項説明の問題だとわかりますね。

そして、捜すのは“違反しないものは？”
ですね。

単に、正しいもの、誤っているものという
パターンではないから、ちょいと意識しておきましょう！


違反するもの⇒⇒⇒×
違反しないもの⇒⇒○

というわけで、一生懸命○を捜しましょう！（笑）


では１です。

１　自ら売主として宅地の売買をする場合において、
買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した書面を交付しなかった。


はい、ワードチェックをしましょう。

「自ら売主」「買主が業者」
「書面を交付」


はい、「自ら売主」とくると、まず、
「うん、8種類制限の関連か～？」
と反応しましょう！！


続いて、「買主が業者」となっていますから、
「業者間取引では適用除外」
とさらに反応しましょう！


で、最後の部分は、
「重要事項の書面の交付」ですね。


ということは、理想的な問題処理の流れとしては、
8種類制限に「重要事項の説明」があったかな～？
と考えます。


ありましたか～？？

あれば、それが業者間取引の場合は、
適用除外だから・・・となるわけです。


はい、もちろんありませんね。

ということは、
「自ら売主」とか「買主が業者」
とかも、特別に考えることなく、
普通に業者のからむ契約で、
重要事項説明の書面を交付しなかったって
ことですよね。


もちろん違反です。


はい、8種類制限においては、特に
全部スラスラ言える必要はないですが、
どんな項目があるかという識別はぜひ
できるようにしておきましょう！！

こういった問題を秒殺するために～（笑）


例えば・・・
(1)他人物売買
(2)クーリングオフ
(3)損害賠償の予定
(4)手付金の制限
(5)瑕疵担保責任
(6)手付金等保全措置
(7)割賦販売
(8)所有権留保

頭文字だけ取って～～

タ・ク・ソン・テ・カ・テ・カッ・ショ

トイレに貼って1日3回は唱えましょう！！（笑）


では、次は２です。

２　建物の貸借の媒介において、水道、電気及び下水道は完備、
都市ガスは未整備である旨説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。


ワードチェックをしましょう。

「建物の貸借の媒介」
「水道、電気、及び下水道は完備」
「都市ガスは未整備」
「整備の見通し」


はい、「建物の貸借」の場合ですから、
売買に比べると、少し、説明事項が
少なくなりますね。

そのあたりがちゃんと整理できているか
どうか？ですね。


考え方のポイントは、
「自分が借りるとしたら・・・・」
とイメージします！


そうすると、
水道、電気、下水道、都市ガスといった
いわゆるライフラインに関する事項は
ぜひ聞いておきたいですね。


だから、これらはすべて貸借でも
説明しなければならないですぞ～

そして、都市ガスは未整備だと・・・（汗）


このまま説明をクローズされたら、
「じゃあ、ガスはどうなるんだろう？
プロパンガスを使うのかな～？
それとも電気コンロ？・・・（汗）」


と、この上なく不安になってとてもそんな
物件借りる気がしないですよね。

だから、
「今は、未整備でも1ヵ月後に都市ガスが
整備される予定です。」

といったことはぜひ聞いておきたいですよね。


また、
「ただ、整備にあたって1件あたり5万円の
費用負担をお願いしたいのです～」


ってこともありえますから、これも事前に
“特別の負担”として、説明しなきゃいけない
事項ですぞ～


この問題には直接関連しないけれど、本来の
ルールは未整備のときは、整備の状況と特別の
負担を説明すべし！となっていますから、ここで
覚えてしまいましょう！！

もちろん２は、違反するので、×となります。



次は、３ですね！！


３　宅地の売買の媒介において、当該宅地の一部が私道の敷地となっていたが、
買主に対して私道の負担に関する事項を説明しなかった。



まずはワードチェック。

「宅地の売買の媒介」「一部が私道」
「私道の負担」


私道の負担に関する問題ですね。

例えば、市街化区域内の田んぼをつぶして
家を6件建てて、分譲するという場合、
公道からの進入路を自分で作らなきゃならない
ですよね。


まぁその場合、「私道」という扱いになって
「道」だけれど、「私有地」だから、権利関係が
ちょいとややこしいですよね。


「私道を誰が、どうやって管理していくのだろう？」
「自分の負担部分は～？」
「税金は～？」


など、色々ききたくなりますよね。

ただ、そこに建築された建物を、単に借りて
住むだけの場合には、そこまで気にする
必要はありませんね。


はい、ここがポイントです。

よって、「私道負担」については、
売買や土地の貸借のときには、説明は必要だけれど、
建物の貸借の場合は、説明は省略できます。


３の問題文は違反するので、×ということに
なります。


では、最後に４です。


４　建物の貸借の媒介において、建物の区分所有等に関する法律に規定する
専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)が
なかったので、そのことについては説明しなかった。


まずはワードチェックから～


「建物の貸借の媒介」
「専有部分の用途その他の利用の制限に
関する規約（案）」


はい、マンションの重要事項説明で、
しかも貸借ですね。

これはもう日頃からいかにきちんと項目を
分類し、整理しているかが勝負でしょう！（笑）


まず、マンションで追加される説明項目は
大丈夫ですか～？


うん、念のため、列挙しておきましょう！

(1)一棟の建物の敷地に関する権利の種類、内容
(2)共用部分に関する規約の定めがあればその内容（案）
(3)専有部分の用途・利用の制限に関する規約の定めがあればその内容（案）
(4)専用使用権の規約の定めがあればその内容（案）
(5)一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積み立てを行う旨の定めが
あればその内容（案）、すでに積み立てられている額。
(6)一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用等を特定の者にのみ
減免する旨の規約の定めがあればその内容。
(7)建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費の額
(8)一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容
(9)一棟の建物およびその敷地の管理が委託されているときは、受託者の氏名、住所


はい、第一段階です（笑）

このうち、売買での説明事項は～？
はい、全部です（笑）

では、第二段階です。

このうち、貸借での説明事項は～？
はい、(3)と(9)ですね。

(3)は、「専有部分の用途・利用の制限に関する規約・・・」
だから、

「夜中にピアノを弾いてもいいのかしら～？」
「イグアナ飼いたいけれど・・・？」

という部分のルールだから、売買、貸借関係なく
説明が必要ですね。

また、単なる案の段階でも説明しなければ
ならないですぞ～

(9)は、「管理の受託者の氏名、住所」ですね。

「夜中に水漏れがしたらどこに言えばいいのかな～？」

という疑問の部分だから、(3)と同じく、
売買、貸借関係なく説明が必要ですね。


はい、この2つだけなんですよ～


また、マンションの重要事項の追加項目は、
2つに分かれるのですよね。

Ａ　必ず説明する事項 (1)(7)(9)
Ｂ　あれば説明する事項 (2)(3)(4)(5)(7)(9)


で、設問の「専有部分の用途・・・」は、
Ｂの分類ですね。

ということは、定めがなかったわけだから、
はい、説明を省略できますね。


余裕があれば、ＡＢの分類もぜひ
見ておきましょう。


というわけで、
４は「説明しなかった」ということですから、
それでＯＫ！～○ということになります。

そうしますと、違反しないものは・・・？
４ですね。


はい、問35は、すべて重要事項に関しての
基本的な出題ですから、分類をきちんと行って、
しっかりゲットしていきましょう！！
今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに～

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★著者　Life-Shine 宅建講師　悠々先生
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