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◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
～てっとり早く合格しよう～
2011年2月2日 No.155-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。
昨日から2月です。
明日は節分ですね(^^)
先月後半から、皆さんの宅建合格に役に立てるようにと
ある企画を準備しはじめています。
また、詳細はお知らせしますね。
今日も頑張っていきましょう！
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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題
というメニューでお送りしていきます！
どうぞお楽しみに(^_^)
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今日は、宅建業法「問43」ですね。
「問 43」
宅地建物取引業者Ａ(消費税課税事業者)が、宅地建物取引業に関して報酬を受領した
場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、
正しいものはどれか。なお、この場合の取引の関係者は、Ａ、Ｂ及びＣのみとする。
はい、報酬の問題が出ました。
ア、イ、ウの3つの問題があって違反しないものの
組合せを捜すわけですね。
ちょいと複雑そうに見えますが、まぁ1コずつ、
ボチボチ処理していけば大丈夫ですよ～（笑）
見たところ計算しなきゃならないようですね。
こんなとき、
「私は計算ダメ！苦手！！（汗）」
って方は、無理してチャレンジするのは
お勧めできないですね～
確かに計算によって、他の問題より
時間がかかってしまうと思いますので、
そういうときは、とりあえず、飛ばして
次の問題にいって下さい！
すべて、他の49問を終えてから、再度、
冷静にチャレンジしましょう！！
特に計算に苦手意識のない方は、そのまま
リズミカルに進んでいきましょう！（^‐^）
全体文でのワードチェックとしては、業者Ａが
「消費税課税事業者」だってことだけですね。
抑えておきましょう！
そして、「違反しないものは・・・？」
ですから、○を捜しましょう！
では、最初にアです。
ア Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、
Ｃを買主として代金3,000万円で売買契約を成立させた。
その際、Ｂから報酬として、126万円を受領した。
はい、ワードチェックをしましょう。
「宅地の売却」「代理」「代金3,000万円」
「Ｂから報酬」「126万円を受領」
はい、土地の売買の代理をして、126万円の
報酬を受領したということですね。
うん、では、売買・交換の場合の報酬の基本ルールを
チェックしておきましょう！
媒介でも代理でも共通する作業があります。
まず、媒介片手分を出しましょう！！
ルールとなる“計算式”は次の通り！
～あ、消費税は別です～
売買代金が200万円以下⇒⇒報酬額は5％
売買代金が200万円超え400万円以下⇒⇒報酬額は4％＋2万円
売買代金が400万円超え⇒⇒報酬額は3％＋6万円
じゃあ設問の3,000万円で早速計算していきましょう！
3,000万円だから、上ののパターンに
なりますよね～
3,000万円×3％＋6万円
＝90万円＋6万円＝96万円
ここまで大丈夫ですか～？（笑）
この96万円が媒介片手分です。
で、一般的に、媒介業者が、売主・買主の双方の
媒介をする場合はどうなります～？
売主───────────買主
↓↓ ↓↓
（片手分）──媒介業者──（片手分）
普通は、こうなるでしょうね。
媒介の場合のルールとしては、一方から受け取れる
報酬は、媒介片手分ということになります。
そして、もう一つ大きなルールが・・・
この一つの取引において生じる報酬の限度額は、
媒介片手分×２というルールです！
この問題の場合は、
96万円×2＝192万円ですね。
ということは、媒介業者が1人でも、
4～5人いても、売主・買主の払う報酬は、
業者の人数分だけ増えていく・・・などと
いう恐ろしい事態にはなりません～（ホッ）
これは媒介だけでなく、代理でも同じルールです。
特に気の利いた名称もないようですから、
“総量規制”と名付けましょう！（笑）
さぁ次は代理の場合です。
代理の報酬限度額は、
媒介片手分×２となります。
さっきの計算の続きでいうと
96万円×２＝192万円となります。
売主───────────買主
↓↓
代理業者（片手分×２）
売主の代理をすると上のようなパターンになります。
まぁ民法で双方代理が禁じられていますから、
報酬を媒介の場合と差が出ないようにしていると
理解しましょう！
ただ、代理にはもう一つルールがあって、
依頼者ではない、例えば買主からも報酬を
もらう場合は、売主と買主の報酬の内訳は
自由となります。
もちろん、総量規制の範囲内ではありますが。
例えば、192万円の範囲内として、
売主100万円、買主92万円という
スタイルもＯＫとなります。
もちろん依頼もしていない買主が報酬を
払ってくれるかどうかは微妙ですが・・・
で、設問に戻ります。
宅地の売却の代理を行ったということですから、
96万円×2＝192万円ですね。
正確には、192万円＋消費税です。
192万円×1.05＝201.6万円となります。
で、設問では126万円を受領ということですから、
201.6万円＞126万円
もちろん違反しませんね。
○ということになります。
ちなみに、消費税をプラスしましたか～？
上に書いたように正確な金額を出すべきときは、
もちろんプラスしますが、税抜金額192万円の
時点ですでに、
192万円＞126万円となりますので違反しませんね。
よって、消費税をプラスするという余計な
計算をする必要もなくなります。
このあたりを要領よくこなしていきましょう！（笑）
では、イです。
イ Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、
Ｃを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。
その際、Ｂから報酬30万円のほかに、Ｂの特別の依頼による
広告に要した実費10万円を受領した。
ワードチェックをしましょう。
「宅地の売却」「媒介の依頼」
「代金1,000万円」「報酬30万円」
「依頼による広告費10万円を受領」
はい、今度は報酬計算とともに、広告費も
出てきました。
敵（？）も中々目先を変えてきますねぇ～（笑）
じゃあ別々にいきましょう！
まず媒介の報酬の方は、代金が1,000万円ですから、
1,000万円×3％＋6万円＝36万円
正確には、36万円＋消費税です。
設問では、受領した金額は30万円ですね。
36万円＞30万円
はい、違反しません。
これまた、消費税をプラスする計算をするまでもなく、
判断できますね。
い～ですか？
無駄なことは少しでも省略しましょう！
で、もう一つは広告費！
広告費のポイントは、
「依頼されたものは請求できるけれど、
依頼されてなくて、業者が勝手にやった
場合は請求できない」
と、これだけです。
よって、その広告によって、
“成約に至ったかどうか？”
は、関係ないですぞ～
「勝手にやった広告だけど、それで契約が成立
したから、広告費払って！！」
なんて言われても、
払う必要はないですぞ～（キッパリ！）
設問は、「依頼された広告費」の実費を受領した
だけですから、もちろん違反しません。
ということで、イの解答は○ということになります。
では、ウにいきましょう！！
ウ Ａは、貸主Ｂ及び借主Ｃとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、
その1か月後にＢＣ間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、
Ｂ及びＣそれぞれから建物の借賃の1月分ずつを受領した。
まずはワードチェック。
「建物の貸借の媒介」「契約の成立」
「報酬」「ＢＣそれぞれから借賃の1月分を受領」
最後は、貸借の問題ですね。
Ａが媒介したということです。
貸主Ｂ──借主Ｃ
↓ ↓
媒介業者
こういうスタイルですね。
はい、貸借の場合の大きなルールの一つとして、
売買同様に、“総量規制”があります。
はい、一つの契約で生じる報酬の限度額は、
ズバリ借賃の1月分です！
～正確には1月分×1.05ですが～
媒介、代理共通の規定ですぞ～
で、これをきっちり抑えていれば、
設問は貸主Ｂ，借主Ｃそれぞれから
借賃1月分、つまり合計2ヶ月分受領
したってことですよね。
これは・・・・
はい、もちろんアウトです。
違反するから×ですね。
で、一応、貸借の報酬のポイントを
チェックしておきましょう！
媒介であれ、代理であれ、双方からもらう
報酬の限度額は、借賃の1か月分です。
で、貸主、借主からもらう金額の内訳は自由です。
よって、借賃10万円の土地賃貸借の代理であれば、
代理を依頼した貸主⇒⇒⇒⇒⇒6万円受領
代理を依頼していない借主⇒⇒4万円受領
というスタイルもＯＫですね。
売買同様、代理を依頼されていないサイドからも
報酬を受領することができます。
また、例外事項としては、2つ抑えて下さい！
居住用建物の場合の媒介
権利金の授受のある場合
の場合は、依頼者双方の承諾を得ている
場合を除いて、依頼者の一方からは借賃の
半月分しかもらえません。
例えば、家賃10万円の居住用マンションの
媒介をした場合、普通は、
貸主⇒⇒⇒5万円
借主⇒⇒⇒5万円
というスタイルになります。
はい、というわけで、ア～ウは、結局どうなりましたか～？
ア ○ イ ○ ウ ×
（１）ア、イ
（２）ア、ウ
（３）イ、ウ
（４）ア、イ、ウ
正しいのは、ア、イですから、１が正解となりますね。
はい、報酬計算のコツは、解答を出すにあたって、
必要以上に計算しないことです。
まっ慣れれば勝ちですよ！（^‐^）
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに～（^‐^）
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鳥取県 Ｋ・Ｓさんはこうやって「苦手分野」を克服して
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