この記事は、
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◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
～てっとり早く合格しよう～
2011年1月19日 No.153-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。
寒い日が続いていますが、元気にお過ごしでしょうか？
Wataくんは年末にひいた風邪が長引いて、
「授業するのがツライ・・・」
とぼやいていました(^_^;)
皆さんはそんなことのないように・・・(^_^)
１月になって、私の担当する宅建講座も始まりました。
皆さんも宅建合格に向けて、日々積み重ねていきましょう！
………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題
というメニューでお送りしていきます！
どうぞお楽しみに(^_^)
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今日は、宅建業法「問41」ですね。
「問 41」
宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
はい、全体文の中では、「業者Ａが行う業務」と
なっていますから、この存在（？）だけは、
しっかりとチェックしておいて下さい。
「違反しないものは」ですから、いつもどおり、
違反しない・・・○
違反する・・・・×
ということで、
○を捜しましょう！
まず、１です。
１ Ａは、自ら売主として売買契約を締結したが、
履行の着手前に買主から手付放棄による契約解除の申出を受けた際、
違約金の支払を要求した。
はい、ワードチェックをしましょう。
「自ら売主」「契約を締結」
「履行の着手前」「手付放棄」
「解除の申出」「違約金の支払を要求」
はい、これは、８種類制限の仲間ですね。
“手付の額等の制限”ですぞ！
もう一度復習～
宅建業法における“手付金”は、すべて
“解約手付”となりますよね。
はい、買主から言うと、
相手方の売主がまだ、引渡しなどの履行に
着手していなかったら、“手付金を放棄”
することで、一方的に解除できますよね。
例えば、代金1,000万円で、200万円の手付金を
交付している場合の買主からの手付解除は、
「ここまで、話しを詰めてきたのに、突然ごめん。
事情ができて、解除します。その代わり、手付金の
200万円はもう返してもらわなくてもいいから～」
てな意味合いであり、流れとなりますね！
また、この200万円は、“損害賠償の代わり”的な
ニュアンスもありますから、もちろん売主から、
改めて、損害賠償や違約金の請求をするのはご法度ですぞ～
で、設問の方はどうなっていましたか～？
売主は、自分はまだ履行に着手していない段階で、
買主からの手付放棄による契約の解除に対して、
違約金の支払を要求していますよね～
この設定では、売主は手付解約を拒否できないですね。
“手付放棄による契約解除の申出の拒否の行為”は、
“不当な勧誘等の禁止違反”に該当します！
ましてや、違約金の要求・・・ダメですよ！！
はい、というわけで、１は×です。
では、２です。
２ Ａは、建物の貸借の媒介において、
契約の申込時に預り金を受領していたが、
契約の成立前に申込みの撤回がなされたときに、
既に貸主に預り金を手渡していることから、返金を断った。
ワードチェックをしましょう。
「建物の貸借の媒介」「預り金を受領」
「申込みの撤回」「返金を断った」
はい、状況は・・・
契約の申込時⇒⇒預り金を受領
契約の成立前⇒⇒申込みの撤回⇒⇒返金拒否
ですね。
これは、ある意味定番です！
“預り金の返還の拒否の行為”として、１と同様、
“不当な勧誘等の禁止違反”に該当します！
預り金として受領したのに、業者側の一方的な行為で、
なんだかんだ言いながら、預り金を返還しないって
ことですね。
まぁ隙間のような分野ではありますが、きちんと
抑えておれば、ほとんど秒殺状態でしょう～（笑）
もし、この分野をきちんと学習していなくても、
「預り金をまるで手付金のように扱って、返さない
っていうのは、ちょいと不自然だな～」
と気づきますよね。
はい、違反しますので、×となります。
次は、３ですね！！
３ Ａは、自ら売主として行う造成済みの宅地の売買において、
買主である宅地建物取引業者と、
「Ａは瑕疵を担保する責任を一切負わない」旨の特約を記載した売買契約を締結した。
まずはワードチェック。
「自ら売主」「宅地の売買」
「買主～業者」「瑕疵担保責任～特約」
８種類制限の問題のようですが、買主も業者ですね～
よって、適用除外のパターンです！
“瑕疵担保責任についての特約の制限”です。
本来の“８種類制限”としての意味合いは、
“期間”を除いて、民法より不利な特約は不可！
ってことでしたね。
でも、“業者間取引の場合は、適用除外”という
流れです。
具体的には、民法より不利な特約もＯＫとなります。
よって、
「瑕疵担保責任を一切負わない特約」
もＯＫとなります。
３は違反しませんので、○です。
では、最後に４です。
４ Ａは、自ら売主として工事完了前の土地付建物の売買契約を締結するとき、
契約書の記載事項のうち、当該物件の引渡時期が確定しないので、その記載を省略した。
まずはワードチェックから～
「自ら売主」「工事完了前」「土地付建物」
「売買契約」「契約書の記載事項」
「物件の引渡し時期」「省略」
自ら売主・・・ときていますが、特に、
８種類制限は関係なさそうですね。
契約書の記載事項が問われていますね。
この契約書は“37条書面”と考えていいですね。
となると、ズバリ37条書面の記載事項です！
“物件の引渡し時期”が決まっていないので、
省略したとなっています。
省略できましたっけ～？（汗）
はい、37条書面の記載事項には、２通り
ありましたね。
絶対に書かねばならない“必要記載事項”と
定めがあれば書くという“任意記載事項”です。
大丈夫ですか～？（苦笑）
で、任意記載事項であれば、決まっていないことは
省略できますが、必要記載事項はとにかく記載しないと
だめですぞ～
では、“物件の引渡し時期は”～？（汗）
はい、必要記載事項ですね！
よって、省略できません。
えぇ～と、必要記載事項をまとめておきましょう！
はい、５つですわ～
（1）当事者の氏名・住所
（2）物件を特定するために必要な表示
（3）代金（借賃）の額、支払時期・方法
（4）物件の引渡しの時期
（5）登記の申請時期（売買）
で、久々の語呂合わせでいっちゃいましょう！（笑）
（1）当事者の“当（トウ）”
（2）物件の“物（ブツ）”
（3）代金（ダイキン）
（4）引渡しの“引（イン）”
（5）登記の申請時期の“登の時期（トウノジキ）”
続けて、
“トウブツダイキンイントウのジキ”
となります。
これをはい、例によって、トイレに貼って、
１日３回は唱えましょう！（^‐^）
はい、長くなりましたが、結局４は×ですね。
そして[問41]の解答は、違反しないもなので、３ですね。
しっかり、抑えましょう！
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに～（＾-＾）
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