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◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
～てっとり早く合格しよう～
2011年1月12日 No.152-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。
正月あけは早いもので、1月も3分の1が過ぎました。
生活のペースは戻ってきましたか？
ペースを取り戻し、宅建試験にむけて積み重ねていけるように
しましょう！
………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題
というメニューでお送りしていきます！
どうぞお楽しみに(^_^)
………………………………………………………………………………
今日は、宅建業法「問40」ですね。
「問 40」
宅地建物取引業者が行う業務に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
はい、全体文の中では、特に設定はないですね。
まぁこういうときは、１問ずつ気楽に解いていきましょう！（笑）
「違反しないものは」ですから、例によって、
違反しない・・・○
違反する・・・・×
ということで、
○ を捜しましょう！
まず、１です。
１ 建物の販売に際して、利益を生ずることが確実であると
誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、
実際に売買契約の成立には至らなかった。
はい、ワードチェックをしましょう。
「断定的判断の提供」
「契約の成立には至らなかった」
これは、分野としては、
“不当な勧誘等の禁止規定”の分野ですね。
まぁ大きな分野ではないけれど、
試験にはちょくちょく出題されますぞ～
この禁止規定で一番出題されるのは、
“断定的判断の提供”なんですね。
はい、この意味は～？
うん、例でいきましょうか！
「今買っておいたら、数年後には価格が倍になりますよ～」
「南側の敷地に高いビルが建つことはありえないですよ～」
てな感じ。
どちらもプロである業者が言えば、聞いている
素人のお客さんとしては、つい、
「そんなもんかな・・・」
と思ってしまいますよね～（汗）
で、もちろん
将来の確かなことは誰にもわからないわけですから、
業者がこのようなトークや説明をすることで、
お客さんを契約に誘導していくことは禁止されています。
はい、これが第一段階です。
で、設問の方は、結果的に、
「契約の成立には至らなかった」
てことですねぇ～
実害がないからいいじゃないか・・・
てなりそうですが、宅建業法はそうはいきません。
“悪徳業者からいかに一般人を守るか！？”
というのが法律の趣旨ですから、
“実害がなくても、とにかくこういうことをして、
お客さんを誘導することそのものが駄目だ！！“
と規定しています。
はい、趣旨をしっかりつかんでおいて下さい！
１は、違反しますので、×となります。
では、２です。
２ 建物の販売に際して、不当に高額の報酬を要求したが、
実際には国土交通大臣が定める額を超えない報酬を受け取った。
ワードチェックをしましょう。
「不当に高額の報酬を要求」
「大臣が定める額を超えない報酬を受け取った」
はい、“不当の高額な報酬の要求の禁止規定”の出題ですね。
ここも、小さい分野ですが、よく狙われます。
では、その内容は～？
まず、報酬っていうのは、
“報酬規定”として、売買、貸借ともに、
きちんと統一されていますよね。
同額の物件を扱うのに、業者による差が
出ないようにして、お客さんを安心させて
いるってことですよね。
で、ちょいと契約の成立までに苦労したときなど、
「お客さん、がんばったんだから、報酬は
２倍もらいますよ～」
って、気持ちにはなるけれど、これを実際に
口に出しては・・・はい、もちろんだめですぞ～
何のために、報酬規定を決めたのかってことになります。
で、設問は、
「実際には大臣が定める報酬を受け取った」
となっておりますが、どうでしょう～？
はい、ここも結果オーライではなく、
こういうことをすること自体に問題があります。
“要求”するだけで違反です！
まぁ業者として、
“最もやってはいけないことの一つ”
ですね。
だから、罰則も厳しいですよ～
１年以上の懲役
または
100万円以下の罰金
となりますよ。
ご参考まで！
よって２は×ですね。
はい、スラスラいきましょう！
次は、３ですね！！
３ 建物の販売に際して、手付について貸付けをすることにより
売買契約の締結の誘引を行ったが、契約の成立には至らなかった。
まずはワードチェック。
「手付について貸付け」「契約の締結の誘引」
「契約の成立には至らなかった」
はい、手付の貸付けについての問題です。
これはね、かなり頻繁に出題されていますよ。
なんで～？
実際に、手付を貸付けて契約に誘導することが
後を絶たないからでしょうね・・・
分野としては、
“手付貸付の禁止規定”ですね。
まぁ売買であれ、賃貸であれ、
ある程度その気になっているお客さんが、
「今日は、手付の分までお金用意していないので、
また、改めて来ますわ～」
と言ったとき、業者は、
「はい、そうですか」
とは中々言えないですよね・・・
営業上、色々気の利いたやり方があるでしょうが、
一番安易なのが、
「じゃあウチが立て替えてあげますから、
とりあえず、この物件押さえましょう」
という流れです。
これが違反するってことです。
例えば、3,000万円の物件で、手付金が20％、
600万円の場合でいきましょう。
理想的なのは、お客さん自身の資金計画に
合わせて、物件を購入することですよね。
ローンは月々いくらにするか？
なんてことを適当にしたまま、その場の流れで、
先に手付金を業者から借りて、物件を押さえちゃうと
どうなります～？（汗）
手付金の600万円は返さないと駄目ですよね。
でも、勢いで借りちゃったから、ちょっと
すぐには返せないや・・・（汗×２）
となるかもしれませんね。
そうなると、民法でいう債務不履行に
なってしまうので、結果的にお客さんを
苦しめることになってしまうのですよ～
だから、手付貸与は禁止となっています。
さらに、例によって、１、２と同様、
結果がどうあれ、
“契約の締結を誘引すること”
自体が禁止されており、違反しますので、
併せて、抑えておいて下さい！
で、手付について過去問より重要なポイントを！（^-^）
まず違反する仲間をまとめましょう！
最初に、手付を貸すというのは、とにかく駄目です。
表現としては、
“手付貸与”
“信用供与”
の２つをチェックしておきましょう！
もう一つは、
“手付の分割払い”です。
300万円の手付を100万円×３回分割払いとか・・・
これもだめなんですよ。
最初に100万円しか払わないので、後の200万円は
業者から借りているのと同じだと考えるのですよ！
次に、違反しないものを抑えましょう！
まずは、ローンを組むこと。
600万円の手付金を銀行ローンにする場合です。
何か、さっきの分割払いとどう違うの～？
てなりそうですが、銀行ローンの場合は、
お客さんの支払い能力を厳しく審査した上で
お金を貸すので、お客さんの資金計画に合わせた
支払いとなって、違反にはならないんですね！
もうひとつ。
減額です！
「600万円の手付を500万円にしましょう！」
てな場合。
100万円については、単に業者の営業上の措置で、
お客さんに何ら負担が生じるわけでもなく、うれしい
話しなので、混同しないようにしましょう！
はい、というわけで、３は違反しますので、×です。
では、最後に４です。
４ 建物の販売に際して、当該建物の売買契約の締結後、
既に購入者に対する建物引渡債務の履行に着手していたため、
当該売買契約の手付放棄による解除を拒んだ。
まずはワードチェックから～
「建物引渡債務の履行に着手」
「手付放棄による解除を拒んだ」
問題文は、主語がないですが、
売主業者が、買主の手付放棄の解除を拒否した
ってことですね。
ということは、
“手付解約のルール”ですね。
はい、[問39]にもありましたね。
手付解約の期限は、
“相手方が履行に着手するまで”
でしたね。
設問では、買主が手付放棄による解約をしよう
としていますね。
その時、相手方の売主業者は何をしていますか～？
うん、すでに買主に対して、
「建物引渡債務の履行に着手」していますね。
ということは、最早、買主からの手付解約は
できないですね。
だから、売主は、解約を拒否したってことですから、
もちろん、違反しませんね。
規定どおりです。
よって、４は○となります。
さぁ[問40]は、何か寄せ集め（？）みたいな
問題でしたが、違反しないものは・・・？
はい、最後の４ですね。
はい、ここら辺でちょいと深呼吸して、
業法残り５問、スパートしましょう！（^-^）
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに～（^-^）
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