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◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
～てっとり早く合格しよう～
2010年12月15日 No.148-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。
めっきり寒くなりましたね。
12月も半ばですね、年末行事目白押しです。
体調を崩さないように、
気をつけてがんばりましょう！
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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題
というメニューでお送りしていきます！
どうぞお楽しみに(^_^)
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今日は、宅建業法「問36」ですね。
「問 36」
宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、
取引主任者に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
はい、取引主任者に関する問題ですね。
“誤っているもの”だから、例によって、
大きく×をしておきましょう！（笑）
では、１です。
１ 宅地建物取引業者は、既存の事務所に置かれている成年者である
専任の取引主任者の数が国土交通省令に規定する数を下回ったときは、
直ちに、当該事務所を閉鎖しなければならない。
はい、ワードチェックをしましょう。
「業者」「専任の取引主任者」
「下回ったとき」「直ちに」
「事務所を閉鎖」
これは、取引主任者の法定数の問題ですね。
でも、[問31]にもありましたよね。
選択肢の１です。
覚えていますか～（笑）
では、法定数のルールは～？
事務所は～？
従業員5人に対して1人以上ですね。
契約締結をする予定の案内所は～？
はい、従業員数に関係なく
1人以上ですね。
設問では、下回ったってことですから、
例えば、
従業員10人で営業している会社で、
2人いる専任の主任者のうち、1人が
「急にやめた・・・」
な～んて場合ですよね。
従業員9人に対して専任の主任者が
1人になってしまいました（汗）
はい、どうしましょう！？
方法は、いくつありますか～？
確かに、設問のように事務所の閉鎖も
ありえますよね。
でも、営業成績が振るわないならまだしも、
専任の主任者がやめるたびに店をたたんでちゃ
そりゃあ商売になりまへんわ～（笑）
じゃあ他の方法は？
ア.外部から専任の主任者を採用する。
イ.9人の従業員のうち、4人をリストラする。
まぁ営業上、いいかどうかは別にして、
ア、イのような方法も普通はあるわけ
ですから、事務所の閉鎖のみしかない
っていう設問の内容はもちろん×という
ことになります。
また、[問31]にもあったように、この場合、
専任主任者の設置の期限は・・・
はい、2週間でしたね。
しっかり抑えていきましょう！
では、２です。
２ 取引主任者は、法第35条に規定する重要事項の説明を行う際、
取引の相手方から請求がない場合でも必ず宅地建物取引主任者証を
提示しなければならない。
ワードチェックをしましょう。
「取引主任者」「重要事項の説明」
「請求がない場合」「主任者証を提示」
はい、重要事項説明の際の主任者証の提示のルールですね。
主任者として、一番大事な事務・仕事ですから、
もちろん主任者の証明として、主任者証は提示しますよね。
で、ポイントは、相手方の請求があったときと
なかったときで、ルールが変わるかどうかですよね。
どうですか～？
はい、さっきも言いましたが、主任者として
一番大事なことですから、相手方の請求が
あろうとなかろうと自分から主任者証を
提示しなさい！！ってことになります。
ということは、
設問の方は、○ということになりますね。
早い～（笑）
でも、混同しやすいポイントもここでは、
一緒に抑えましょう！
業法の中で、主任者が、主任者証を提示
しなければならないとされているのは、
2ヶ所ですね。
1つは、この重要事項説明のときです。
じゃあもう1つは～？
どんな場面でした～？
はい、取引の関係者から提示を請求された
ときですね。
で、どちらも、主任者証を提示しなければ
ならないのですが、もし、提示しなかったら
どうなりますか～？
何か、罰則とかありましたか～？
はい、ちょいと迷いどころかもしれませんね・・・（汗）
じゃあきちんと整理しておきましょう！
重要事項説明のときに主任者証を提示
しなかったら、10万円以下の過料に
処せられます。
反対に、取引の関係者からの提示の請求を
無視しても、特に、罰則はないですぞ～
それだけ、重要事項説明は大事だってことにも
なりますよね。
こういう、扱いが違う箇所は、しっかり
抑えておきましょう！
次は、３ですね！！
３ 宅地建物取引業者は、自ら売主として締結した
建物の売買契約の相手方が宅地建物取引業者であっても、
法第37条の規定に基づき交付すべき書面に取引主任者をして
記名押印させなければならない。
まずはワードチェック。
「業者」「自ら売主」「相手方」「業者」
「37条書面」「取引主任者」「記名押印」
はい、「自ら売主」「相手方が業者」という
ことで、あたかも8種類制限の業者間適用除外
のパターンかと思いますよね。
まずは、それでいいのですよ～（笑）
で、メインの課題は、37条書面です。
はい、もちろん8種類制限にはありませんね。
ということで、普通に業者がからむパターンの問題です。
ちょうど、[問35]の１と似たケースですね。
問題としては、結局、37条書面に取引主任者が
記名押印しなきゃならないかどうかですね。
当然、しなきゃなりません。
基本中の基本ですね。
そして、正しい表現は～？
「業者は、37条書面に、取引主任者をして
記名押印させなければならない」
となります。
義務は、業者にありますので、ご注意を！！
問題文は、○です。
では、最後に４です。
４ 取引主任者は、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に
記名押印することが必要とされており、建物の貸借の媒介であっても
これを省略することはできない。
まずはワードチェックから～
「取引主任者」「重要事項書面」「記名押印」
「建物の貸借の媒介」「省略」
重要事項の書面の問題ですね。
重要事項記載書面の大前提をまず抑えておきましょう！！
“重要事項記載書面には、取引主任者が記名押印しなければならない”
これは、大丈夫ですね。
じゃあどんな取引のときに記名押印しますか～？
はい、業法が適用される取引のスタイルには
すべて記名押印が必要ですね。
もちろん、同時に“説明”も必要ですぞ～
具体的には～？
(1)自ら売買
(2)売買の代理・媒介
(3)貸借の代理・媒介
設問のケースは～？
(3)に該当しますね。
よって、省略はできず、当然、記名押印が必要
ですから、４は○ということになります。
う～んと、ちなみに自ら貸主の場合は～？
はい、これは、業法そのものが適用されない
から、重要事項説明の必要もありませんね。
ひっかからないよーに！！（笑）
結局、誤っているものは１ということ
になります。
この[問36]も基本事項からの出題ですので、
すべてに○×をつけることができたはずです。
どうですか～？
波に乗ってきましたか～？！（笑）
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに～
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★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々
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