【宅建業法平成18年問31】

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　◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2010年11月10日 No.143-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


あっと言う間に11月も10日になりました。
少しずつ冬の気配がしてきていますが
風邪などひいていませんか？

体調には気をつけて、自分のペースで
来年の宅建本試験に向けて、一日一日を積み重ねていきましょう！


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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→　悠々先生の過去問題解説
日→→→　一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます！

どうぞお楽しみに(^_^)

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さあ、先週より始まりました。
「過去問題のストーリー？！」

前回の宅建業法の「問30」は、いかがでしたか～？

では本日も、
実際に18年度の問題を題材にして、
1問ずつ試験でおさえるべきポイントを見ていきましょう！


今日は、宅建業法「問31」ですね。


「問　31」
　宅地建物取引業者Ａ社(甲県知事免許)に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。


はい、「正しいものはどれか」ですから、
また大きく○をつけましょう！（笑）


では、１から！！

１　Ａ社の唯一の専任の取引主任者であるＢが退職したとき、
Ａ社は2週間以内に新たな成年者である専任の取引主任者を設置し、
設置後30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。


はい、どうするのでした～？
そうです。
ワードチェックですね。

じゃあ、前回同様、ていねいにワードチェックを
していきましょう。


「専任の取引主任者」「退職」「2週間以内」
「主任者設置」「30日以内」「知事に届出」


さぁ～と読むとポイントは2つですね。
わかりました～？

「主任者の設置のこと」
「知事への届出」

この2つですね。

まず、主任者の設置については、
1行目の唯一の専任の取引主任者が
退職だから・・・・・・

いやいや大変ですよね（汗）

専任の主任者がゼロ名状態・・・

はい、このときのルールは～？

ピンときますか～？

はい、2つありますね。

・専任の主任者をすぐに設置（採用）するか？
・事務所を閉めるか？

もちろん事務所を閉めるのは考えないとして（笑）

すぐに専任の主任者を捜して採用しましょう！！

で、期限は～？

2週間ですね。
かなり急がないとだめですね。

うん、
求人を出すのに1週間
面接・採用に1週間
合計2週間とおさえましょう！！


問題文はきちんと
この流れになっていますね。

次に、「知事への届出」の部分ですね。

これは、業者名簿の変更の届出のことですよね。

このときのルールは～？

はい、
「業者名簿に登載されている一定事項に
変更があれば、免許権者に届出する！」
ですね。


期限は～？

30日以内です。

業者名簿は、誰でも閲覧できますから、
変更事項を放っておかれると、
影響が大きいので、急げってことですね！


で、問題文は、その通りの流れになっていますね。

よって、１の問題文は正しいのです。

キーポイントは、やはり2つですね。

「主任者設置のこと」
「業者名簿の変更の届け出」

この2つの正確な知識が要求される
問題ということです。




では、２にいきましょう！


２　取引主任者ではないＣがＡ社の非常勤の取締役に就任したとき、
Ａ社はその旨を甲県知事に届け出る必要はない。


まず、ワードチェックから！

「非常勤の取締役」「知事に届出」

問題文が短いですね（笑）

2つだけです。

問題なれしていないと、1行目の
「取引主任者でない」という部分も
気になるでしょうね。

でも、単に、
「取引主任者であるかどうか！？」
が、ポイントになる出題は、
「重要事項説明」や「37条書面」
のコーナー以外では、まずないでしょう！

ただし、
「専任の主任者」とくれば、
業者名簿の登載事項にも関連してくるので、
ワードチェックが必要となりますよ。


で、結局、この問題の場合は、１と同様、
業者名簿の変更の届出の理解が
ポイントとなりますね！

Ｃが新たに取締役（役員）に就任すれば、
当然、知事への変更の届出は必要ですよね。

ここの何気ないポイントは、
Ｃが非常勤だってこと！

ちょいと迷いますよね・・・

ここでの役員って、非常勤も
含むんだったっけなぁ・・・（汗）


結論⇒⇒含みます！（笑）

して、その心は～？

まぁ、宅建業法の大きな趣旨として、
悪徳不動産業者を参入させないという
のがありますよね。

よって、役員として入ってくるスタッフに対しても、
免許権者として、常に目を光らせている状態です。


そういう目で見ていますから、
例え、非常勤であっても、
きちんと届出をしなさいという
ことになりますよね。


ちなみに、通常は、役員に含まれない
「監査役」も業者名簿に登載される
役員に含まれます。


かなり、役員の範囲を広げて妙な人物の
参入を防ごうとしているのだと
思ってください！


よって、２は×ですね。




次に３です。

３　Ａ社がＤ社に吸収合併され消滅したとき、
Ｄ社を代表する役員Ｅは、合併の日から30日以内に
その旨を甲県知事に届け出なければならない。


ワードチェックをしましょう！

「吸収合併」「Ｄ社を代表する役員」
「30日以内」「知事に届出」


はい、これは単純明快に
「吸収合併」
の問題ですね！

では、吸収合併のときのルールは～？

合併の日から30日以内に届出ですね。

だれに～？

免許権者ですね。
ここでは、知事です。

はい、では、誰が届出をしましょう？

元の法人の代表役員であった者ですね。

この問題はここがポイントです。

Ａ社＋Ｄ社⇒⇒⇒Ｄ社

となったわけですよね。

合併の届出っていうのは、
Ａ社が合併して消滅したっていう
届出でしょう！


いわば、残務処理だから、そんなことは
「Ａさん自分でしなさい」
ってことになるのですよ～

よって３は×ですね。




さぁ最後に４です。


４　Ａ社について、破産手続開始の決定があったとき、
Ａ社の免許は当然にその効力を失うため、Ａ社の破産管財人Ｆは、
その旨を甲県知事に届け出る必要はない。


まずはワードチェックをしましょう。

「破産手続き開始の決定」
「免許は当然にその効力を失う」
「破産管財人」「知事に届出」


さぁ、業者が破産したときの届出がテーマですね。

よく出るポイントです。

この場合のルールは～？

はい、法人の合併のときと同じです。

破産手続き開始の決定の日から
30日以内に免許権者に届出ですね。


はい、誰がしますか～？

破産管財人です。
業者本人ではありません。

ちなみに取引主任者が破産した場合は、
本人が届け出することになっています。

業者と取引主任者で扱いが違いますので、
要注意です！！

考え方はね、普通の人が、破産すれば
本人が届け出するんですよ。

ところが、業者の場合は、個人であれ、
法人であれ、かなり大きな金額の商品
（土地・建物など）を扱っているケースが
多いですよね。

よって、そこは、
本人ではなしに、
すべて破産管財人に
お任せしようということになります。


さぁ、以上の流れで４の解答は×だと割合すぐに
出ますよね。


まぁワードチェックで取り上げた
「免許は当然にその効力を失う」
の部分は、多少気になりながらも、
×という解答はすぐに出せたはずなので、
今回は、無視しましょう！！（笑）


ただ、この部分が、解答のポイントになる
ケースもあるうるので、ミニ解説を！！


破産の場合に、免許の効力がなくなる時点、
すなわち免許失効の時点は、
届出の日となります。


当然に効力を失うわけではありません。

４の肢は、この効力の点からも×ということに
なりますね。念のため。


はい、この「問31」も
1～4まで気持ちよく
すべての選択肢に
○×をつける事ができましたね。

順調順調！！（笑）

まぁそれだけ、基本からの出題だという
ことですぞ～

はい、この調子でがんばりましょう！！


今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに（＾＾）



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